التمييز تنسخ قرار تفسير القوانين حول المالكين والمستأجرين.. وتفتح باب اقامة الدعاوى من جديد

قال مدير مركز إحقاق للدراسات والاستشارات، المحامي إسلام الحرحشي، أن هيئة محكمة التمييز قررت نسخ القرار الصادر عن الديوان الخاص بتفسير القوانين بخصوص قانون المالكين والمستأجرين.

وأضاف المحامي الحرحشي أن الأردن ما زال يعاني من كثرة التعديلات القانونية وخاصة ما ورد من تعديلات حول قانون المالكين والمستأجرين في الأعوام الأخيرة.

ومن النقاط التي أثيرت كثيراً في المحاكم وحصل بخصوصها اجتهادات قضائية مختلفة هي ما ينص عليه عقد الإيجار بتجديد العقد تلقائياً، حيث جاء في المادة (5) من قانون (قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994) قبل التعديل الأخير ما يلي:

(أما عقود الإيجار التي تنعقد بعد نفاذ هذا القانون فتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء أكان العقار مخصصا للسكن أو لغيره، وينقضي عقد الإيجار بانتهاء المدة المتفق عليها).

وأما النص الحالي ينص على ما يلي:

(إذا نص العقد على تجدده تلقائياً، فيتجدد العقد بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة ما لم يقم المستأجر بإشعار المؤجر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة الأصلية).

وقد جاء في القرار الصادر عن الديوان الخاص بتفسير القوانين رقم 3 لسنة 2010 ما يلي:

(وبخصوص تفسير البند (2) من الفقرة (ب) من المادة (5) المضاف بموجب القانون المعدل رقم 17 لسنة 2009، وهل تنطبق أحكام البند المذكور على جميع عقود الإجارة بما في ذلك العقود التي أبرمت قبل نفاذ أحكام هذا القانون المعدل أم أن أحكام هذا البند حول التجديد التلقائي لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة وتنطبق فقط على عقود الإجارة التي تبرم بعد سريان أحكام القانون المعدل المذكور

فانه يتبين ما يلي:

أ‌. ينص البند (1) من الفقرة (ب) من المادة (5) من قانون المالكين والمستأجرين رقم 17 لسنة 2009 على ما يلي:

” أما عقود الإيجار التي تنعقد بعد نفاذ هذا القانون فتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء كان العقار مخصصا للسكن أو لغيره، وينقضي عقد الإيجار بانتهاء المدة المتفق عليها ".

ب. وينص البند (2) من نفس الفقرة (ب) من المادة (5) من قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 على ما يلي:

” إذا نص العقد على تجدده تلقائيا، فيتجدد العقد بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة ما لم يقم المستأجر بإشعار المؤجر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة الأصلية.

من هذا يتبين أن العقود التي تنعقد بعد نفاذ قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 تحكمها شروط العقد المتفق عليه.

فإذا تضمن العقد انه يجدد تلقائيا ، فانه يتجدد لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة فقط ، مما يعني أن البند (2) من الفقرة (ب) من المادة (5) معطوف على البند (1) من هذه الفقرة (ب) وبالتالي فان البند (2) من الفقرة (ب) من المادة (5) المذكورة ينطبق على العقود التي تبرم بعد نفاذ القانون رقم 17 لسنة 2009 ولا ينطبق على العقود التي أبرمت قبل نفاذه .)

وبعدما حصل هذا الجدل والخلاف جاء قرار محكمة التمييز الموقرة الصادر حديثاً وبهيأتها العامة رقم 369 لسنة 2015 ليقضي بالإجماع بإلغاء نفاذ قرار ديوان تفسير القوانين والاجتهادات القضائية السابقة، ويقضي بأن التجديد التلقائي تعني لمرة واحدة مماثلة تبدأ من بعد نفاذ القانون المعدل لسنة 2011.

وقد جاء في التمييزي رقم (369 لسنة 2015) الصادر بتاريخ (9/12/2015) ما يلي:

(يستفاد من هذه النصوص والتعديلات التي جرت عليها أن المشرع بموجب القانون المعدل رقم (22) لسنة (2011) نسخ حكم البند (1) من الفقرة (ب) من المادة (5) من القانون رقم (17) لسنة (2009) من ناحية (( أما عقود الإيجار التي تنعقد بعد نفاذ هذا القانون )) فاحل محلها عبارة (( أما عقود الإيجار المبرمة بتاريخ 31/8/2000 وما بعده)) بحيث أن كافة العقود المبرمة بتاريخ 31/8/2000 وما بعده المتضمنة نصا لتجديدها تلقائيا لا تجدد إلا لمدة مماثلة ولمرة واحدة اعتبارا من تاريخ نفاذ القانون المعدل رقم (22 لسنة 2011) النافذ بتاريخ 31/12/2011 ولا تعتبر مدة التجديد التي كانت سارية قبل نفاذ أحكام هذا القانون المعدل هي المقصودة بالتجديد لمرة واحدة .

وحيث أن عقد الإيجار موضوع الدعوى معقود بتاريخ 1/4/2006 متضمنا نصا على أن مدته سنة تجدد تلقائيا فان هذا العقد بعد نفاذ القانون المذكور يتجدد لمدة سنة ولمرة واحدة اعتبارا من تاريخ 2/4/2012 وحتى تاريخ 1/4/2013 ولما كانت الدعوى الماثلة مقامة بتاريخ 8/4/2012 أي قبل انتهاء مدة تجديد العقد فتكون سابقة لأوانها ومستوجبة الرد.

أما بخصوص احتجاج المميز بشمول العقد موضوع الدعوى بالقرار التفسيري رقم (3) لسنة (2010) فانه لا يؤخذ بهذا الاحتجاج بسبب أن القرار التفسيري المذكور صدر في ظل ما كانت عليه صياغة البند (1) من القانون رقم (17 لسنة 2009) التي جرى تعديلها بموجب القانون رقم (22 لسنة 2011) وبموجب هذا التعديل فقد تم نسخ القرار التفسيري باعتبار أن القرار التفسيري له مفعول القانون الذي فسره بموجب المادة (123/4) من الدستور، وان التعديل الأخير النافذ جاء لمعالجة أوضاع قانونية أحدثت إرباكا في التطبيق العملي بتحديد مرات التجديد التلقائي فجاء القانون المعدل رقم (22 لسنة 2011) النافذ ليشمل كافة العقود المبرمة بتاريخ 31/8/2000 وما بعده بحكم البند (2) من المادة (5) المذكورة التي جاءت بصيغة مطلقة ولا يجوز التمسك بأحكام قرار ديوان تفسير القوانين رقم (3 لسنة 2010) والقرارات القضائية الصادرة قبل التعديل ولا سند من القانون للقول بان هذه العقود تمتد لمدة ثلاثين سنة المنصوص عليها في المادة (671) من القانون المدني (رجوعا عن أي اجتهاد قضائي سابق ) باعتبار أن المقصود في هذه المادة هي مدة العقد المتفق عليها في العقد وليس مجموع المدد المجددة.

وبذلك فقد أصبح بالإمكان إقامة دعاوى جديدة للقضايا المفصولة سابقاً والتي كان الحكم فيها مبني على قرار ديوان تفسير القوانين رقم 3 لسنة 2010 حتى وان كانت أحكام قطعية لإخلاء العقار.